随着老旧小区改造的不断推进,许多20年以上房龄的住宅小区重获新生,老房换新颜的同时也带来了新的烦恼,围绕“要不要加装电梯”问题,业主们争论不休,成都第一例“电梯加装”案值得关注。

成都市温江区白马庙街2号小区建于2004年左右,如今不少老年人上下楼愈发吃力,对加装电梯需求强烈。2019年,小区征集意见,12户业主均表示同意。经过审批、图纸设计、审查、单元主体结构安全性鉴定等一系列程序后,电梯施工终于动了起来。谁知1楼两户突然反悔,阻挠施工。5楼、6楼的住户只好将其诉至法院。



温江区人民法院查明,1楼住户在征集意见时知情,且当时未提出异议。法院认为,该小区加装电梯事项已获专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意,相关流程符合规定,加装电梯合法有效。因此,判决1楼住户停止阻碍电梯安装施工。

“唱反调”的低层业主:我真的有一头牛!

有一记者问一农民:“如果你有一百亩地,你可以捐给国家吗?”

农民回答:“可以!”

又问:“如果你有一百万,你愿意捐给国家吗?”

农民回答:“我愿意。”

三问:“如果你有一头牛,你愿意捐给国家吗?”

农民回答:“我不愿意。”

记者疑惑:“为什么你愿意捐一百亩土地给国家,捐一百万给国家?为什么你一头牛不愿意捐呢?”

农民窘困:“因为我真的有一头牛!”


实践证明,人类的悲欢并不相通,老旧小区加装电梯涉及所有业主切身利益,极少数能一帆风顺。

低层住户反对加装电梯本质上出于对房屋贬值的焦虑,当初多掏钱买一楼就是图省事,不用每日爬楼,装了电梯便丧失了唯一优势,顶层反倒升值。此外,老房子墙体结构能否承受电梯带来的拉力,抗震能力会不会减弱,是否会留下安全隐患,未来影响很难准确评估。电梯或多或少会遮挡光线,进一步加剧一楼潮湿阴冷。其他诸如电梯井产生的噪音通风问题、隐私性降低、后续物业管理,全都是麻烦。好处高层尽享,坏处低层承受,换谁都不能轻易同意。围观者慷他人之慨,拿“年轻人要尊老”道德绑架要不得。

加装电梯,低层业主有权说不!

今年《民法典》正式施行后,传闻“旧改”装电梯只需要双三分之二业主同意即可,一楼二楼反对也没用,果真如此吗?

“双三分之二”,即专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,表决程序才有效。

为与《民法典》保持同步,多地陆续修改既有住宅增设电梯相关政策,除上海以效率为先,废除业主一票否决制,多数地方坚持业主友好协商原则,避免上下为难,将矛盾化解在邻里之间,大家的事由大家商量着办。

北京 双三分之二且其他业主不持反对意见

广州 双三分之二同意,受影响业主出具书面同意意见

山西 全体业主协商一致

上海 双三分之二业主同意可提出申请,双过半表决通过即可,无需一楼同意

西安 双三分之二业主同意,且满足规划、消防要求,不影响建筑结构安全

济南 双三分之二业主同意,街办牵头协商调解,协商不一致诉讼解决



地方政府基于《民法典》第二百七十八条制定本地条例,但究竟按照其中哪一项却不明确。老住宅楼里没有电梯井,外挂电梯从无到有是新建设备,并不是第七项“改建、重建建筑物及其附属设施”。占用共有土地新建电梯适用第三百零一条更为贴切。

《民法典》第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。

楼前划出一块地用于建电梯,不占谁的专有部分,如同小区内的道路一样属于全体业主共同共有,因而这件事应由大家共同做主,少了谁都不行。特别是一楼业主,加装电梯是大事,已经超出了相邻关系人必要的容忍范围,而根据第二百九十五条,装电梯等设备不得危及相邻不动产的安全、造成损害。受到不利影响的一楼业主有权反对加装电梯,依法维护自身合法权利。

许多媒体炒作一楼业主无权反对装电梯,纯属睁着眼说瞎话,《北京市老旧小区综合整治工作手册》写得非常清楚——“且其他业主不持反对意见”,“且”不是或,一票否决权仍然在,只不过权利行使有变化。以往,有人不签字这事就算黄了,现在,有异议必须书面提出意见,为什么不同意,要有正当理由。碍于熟人情面装沉默的少数派行不通了,要站出来表达观点。并且,人在国外、常年失联的情况也得以排除。

成都案例很有代表性,值得我们学习借鉴。1楼业主败诉原因只有一个,未在公示期明确提出异议,消极行使权利导致其错失机会窗口。

老龄化社会悄然来临,政府部门未雨绸缪不仅要做好社区适老化改造,更深处的利益冲突同样不可轻视。加装电梯少数服从多数未必公道,制定明确可执行的补偿细则正当其时。完善楼梯扶手和无障碍设施、推广“爬楼机”等代步设备、实施房屋置换等措施都值得尝试,多方合力多措并举才能让老年人从容拥抱夕阳红。



看大同编辑:闫雪萍